Como comparar o lance mínimo do leilão com os preços anunciados no mercado
Atualizado em 19/10/2026 · Equipe do Bidlev
Para saber se o lance mínimo de um imóvel de leilão está baixo, compare com os preços pedidos em anúncios de imóveis parecidos na mesma região: primeiro no mesmo prédio, depois na mesma rua e no bairro. Calcule o preço do metro quadrado de cada anúncio, tire o mais caro e o mais barato, faça a média e multiplique pela área do imóvel do leilão.
Por que o desconto do edital não basta
O desconto que o leilão anuncia costuma ser calculado sobre a avaliação, e não sobre o que o mercado pede por imóveis parecidos. A avaliação pode estar acima ou abaixo dos preços anunciados. Por isso, 50% de desconto sobre a avaliação pode significar mais, menos ou quase nada diante dos anúncios da região.
Nos leilões judiciais, o Código de Processo Civil considera vil o lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz no edital e, quando o juiz não fixa um mínimo, o lance abaixo de 50% da avaliação (art. 891, parágrafo único). Por isso é comum a segunda praça pedir a metade da avaliação. Nos leilões de bancos, as regras de cada leilão estão no próprio edital.
Exemplo ilustrativo:
| No exemplo | Quanto |
|---|---|
| Avaliação informada no leilão | R$500 mil |
| Lance mínimo | R$250 mil, 50% abaixo da avaliação |
| Média dos anúncios pelo m² | R$600 mil |
| Lance mínimo comparado aos anúncios | 58% abaixo |
Se os imóveis parecidos estivessem anunciados por cerca de R$300 mil, o mesmo lance ficaria só 17% abaixo deles.
Passo a passo da pesquisa
- Anote, no site do leiloeiro ou no edital, o endereço, a área, os quartos e o lance mínimo de cada praça.
- Procure anúncios no mesmo prédio ou condomínio. São os imóveis mais parecidos com o do leilão.
- Se faltar anúncio, procure na mesma rua e depois no bairro.
- Confira se cada anúncio se parece com o imóvel: o tipo, os quartos e uma área próxima. Descarte os muito diferentes.
- Conte cada imóvel uma vez só. O mesmo apartamento costuma aparecer em mais de um portal, às vezes com preços diferentes.
- Calcule o preço do metro quadrado de cada anúncio: o preço pedido dividido pela área.
- Tire o metro quadrado mais caro e o mais barato e faça a média dos que sobraram.
- Multiplique essa média pela área do imóvel do leilão e compare o resultado com o lance mínimo.
- Guarde o link e a data de cada anúncio. Anúncio sai do ar, e preço muda.
A conta, com números
Exemplo ilustrativo, com números fictícios. Um apartamento de 88 m² vai a leilão com lance mínimo de R$396.700. No mesmo prédio, há sete anúncios de apartamentos parecidos:
| Área | Preço pedido | Preço do m² | Na média? |
|---|---|---|---|
| 90 m² | R$729.000 | R$8.100 | Não, o mais barato |
| 90 m² | R$828.000 | R$9.200 | Sim |
| 85 m² | R$816.000 | R$9.600 | Sim |
| 88 m² | R$862.400 | R$9.800 | Sim |
| 92 m² | R$920.000 | R$10.000 | Sim |
| 87 m² | R$904.800 | R$10.400 | Sim |
| 86 m² | R$1.023.400 | R$11.900 | Não, o mais caro |
A média dos cinco que ficam é R$9.800 por m². Vezes os 88 m² do imóvel do leilão, dá R$862.400. O lance mínimo de R$396.700 fica 54% abaixo da média dos anúncios.
Tirar o mais caro e o mais barato evita que um anúncio fora da curva puxe a média. Com menos de três anúncios, não há o que tirar, e a média é simples.
Preço anunciado não é preço de venda
Preço anunciado no mercado é quanto o vendedor pede. Preço de venda é quanto o imóvel de fato vendeu, e pode ser diferente. A pesquisa de mercado com anúncios mostra o que o mercado pede por imóveis parecidos. Ela não é laudo nem avaliação do imóvel, e não diz por quanto ele vai vender.
Quantos anúncios bastam
Não há um número certo. Quanto mais imóveis parecidos e quanto mais perto do imóvel do leilão, mais forte é a comparação. Sete anúncios no mesmo prédio dizem mais que trinta espalhados pelo bairro. Com poucos anúncios, ou só anúncios longe, a média continua sendo uma referência, mas mais fraca.
O que a pesquisa de mercado não responde
A comparação com os anúncios é uma parte da decisão. Ela não olha:
- as regras do edital, como forma de pagamento e prazos;
- as dívidas do imóvel, como IPTU e condomínio, e quem paga cada uma;
- se o imóvel está ocupado;
- os custos do leilão e da compra, como a comissão do leiloeiro, o ITBI e o registro;
- reforma e tempo até poder usar ou vender o imóvel.
Quanto tempo leva
Manualmente, a pesquisa leva tempo: buscar o endereço no Google, abrir portal por portal, conferir anúncio por anúncio e montar uma planilha com o preço e a área de cada um. Na experiência do idealizador do Bidlev, eram umas 2 horas para achar 10 imóveis que de fato se pareciam com o do leilão.
O Bidlev faz essa pesquisa
Você cola o link do imóvel do site do leiloeiro. O Bidlev lê o endereço, a área, os quartos e o lance mínimo, procura imóveis parecidos anunciados em sete portais (QuintoAndar, Zap, OLX, Chaves na Mão, Lopes, Imovelweb e Lugar Certo) e mostra a média dos anúncios pelo m² ao lado do lance mínimo. Cada imóvel parecido vem com o link do anúncio e a data em que foi visto, separados por mesmo prédio, mesma rua e bairro. Leva apenas 2 minutos.
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Perguntas frequentes
O desconto de 50% do leilão é sobre qual preço?
Sobre a avaliação informada no leilão. A avaliação pode estar longe do que o mercado pede por imóveis parecidos. Para saber o que o desconto significa, compare o lance mínimo com os preços anunciados no mercado.
Posso usar o preço do metro quadrado do bairro?
Pode, como referência. Mas o bairro mistura imóveis muito diferentes. Os anúncios do mesmo prédio e da mesma rua costumam se parecer mais com o imóvel do leilão.
Imóvel de leilão vale a pena?
Depende de mais coisas do que o preço: o edital, as dívidas, a ocupação, os custos e o prazo. A pesquisa de mercado mostra uma parte, como o lance mínimo se compara aos preços anunciados no mercado de imóveis parecidos. A decisão é sua.
Onde encontro anúncios de imóveis parecidos?
Nos portais de imóveis, como QuintoAndar, Zap, OLX, Chaves na Mão, Lopes, Imovelweb e Lugar Certo. Busque pelo endereço do prédio, depois pela rua e pelo bairro.